Вся правда о торгах имуществом банкротов и должников
С приходом очередного финансового кризиса в РФ в 2014 г. большое количество образованных и инициативных граждан нашего государства оказалось, если не за чертой бедности, то в определенно в худших финансовых обстоятельствах, чем это было до кризиса. Желание найти альтернативные источники дохода подтолкнуло наших соотечественников к поиску новых источников «пассивного» дохода, поэтому, по- нашим наблюдениям, именно с 2014 г. начался резкий рост участников торгов по продаже имущества банкротов и должников.
Но постоянно зарабатывать на торгах умеют немногие, большинство принимают участие в одних-двух торгах уходят с этого рынка в поисках лучшей доли. Об особенностях заработка на рынке торгов мы расскажем ниже.
Правовая база: несколько лет назад вступили в силу поправки в Закон «О Банкротстве», согласно которым банкротом может быть признан гражданин, а не только организация или индивидуальный предприниматель. С появлением этих поправок на торгах стали появляться объекты, которые ранее принадлежали гражданам, из которых наибольшую ценность представляют квартиры и ценные бумаги.
Имущество организаций и ИП выставлялось на торги и ранее, начиная появления банкротного законодательства в РФ.
Имущество должников, в рамках исполнительного производства, выставляется на торги на основании ФЗ «Об исполнительном производстве», гражданского-процессуального кодекса РФ, а также ряда иных нормативных актов.
Действующие лица и основные понятия: Инвесторы — лица, которые покупают объекты на торгах. Должники — лица, чьи объекты, на торгах реализуются. Организаторы торгов — арбитражные управляющие или организаторы торгов- поверенные, которые проводят мероприятия по продаже недвижимости на торгах. Торги — процедура продажи имущества.
Что можно выгодно купить на торгах: по-настоящему выгодно, по-нашему опыту, на торгах можно купить: дебиторскую задолженность, ценные бумаги, недвижимость, товарно-материальные ценности. Мы специализируемся на выкупе недвижимого имущества (квартиры, коммерческая недвижимость, земельные участки), однако стараемся не пропускать интересные лоты и в других категориях.
Почему мы успешны в выкупе недвижимости: главным секретом успешной деятельности по скупке объектов на торгах является понимание двух аспектов, первое — сможем ли мы продать объект, т.е. разрешить все проблемы, которые связаны с объектом, второе- за какую цену мы сможем продать объект. Остальные факторы составляют наши технические знания и навыки, которые выработались с годами работы.
Наиболее губительно для инвестора — любителя приобрести недвижимость, которую он не сможет продать даже ниже цены покупки. Такая ситуация возникает, когда инвестор не смог правильно оценить юридические проблемы объекта, например, на момент продажи недвижимости на торгах уже есть решение Суда о том, что должник владеет объектом незаконно. Именно с такой проблемой к нам пришел инвестор- любитель, который оплатил недвижимость на торгах, однако не может ее оформить в собственность уже в течение года, т.к. квартира была переоформлена с должника на другое лицо в период времени после оплаты квартиры инвестором на торгах до его закрепления права собственности в ЕГРН. Соответственно, денежные средства, который инвестор оплатил организатору торгов, уже ушли в погашение долгов кредиторам должника — прежнего владельца недвижимости. Так инвестор-любитель потерял 7 млн. рублей. Соответственно, больше он участвовать в торгах не будет.
Второй риск- неправильная оценка объекта для определения цены его продажи. Часто перед покупкой какого-либо объекта инвесторы определяют его цену на основе информации с Авито или Циан. Такой подход почти всегда не оправдан, т.к. сайты содержат лишь информацию о пожеланиях продавцов, но не о реальной стоимости объектов. Поэтому часто после того, как инвестор- любитель доходит до стадии продажи объекта, он понимает, что цена продажи, в лучшем случае, на несколько процентов дороже, чем цена покупки.
Выводы: Как и в любом другом деле, в торгах нужен профессиональный подход. Для получения достойного результата, инвестор должен сочетать в себе опыт не только юриста и финансиста, но и обладать компетенциями маркетолога, специалиста по недвижимости и даже, иногда, строителя. Поэтому при самостоятельном выходе на такой высококонкурентный рынок инвестор- любитель может допустить ряд ошибок, которые уничтожают его доходность по сделкам.