Фотография взята из открытых источников

Фотография взята здесь — https://galaxywind.livejournal.com

Итак, как я писал ранее, многие наши сограждане заработав первые серьезные деньги, считают, что самый лучший способ инвестиций – это купить квартиру и сдать ее в аренду. Скажу сразу –способа хуже инвестировать нет и вот почему: 

Фотография взята здесь — http://www.landlordstation.com

Предлагаю подсчитать экономику арендного бизнеса на примере очень дорогого города Сочи. Возьмем для примера квартиру, которую я сейчас сам арендую и которая находится в самом центре Сочи. Стоимость такой квартиры составляет не менее 10 млн. руб. Ежемесячная арендная плата, которую я отдаю арендодателю – 50 тыс. руб. Считаем: 50 тыс. х 12 = 600 тыс. руб., т.е. вложив в мою квартиру 10 млн. руб. мой арендодатель зарабатывает 6% годовых, т.е. на уровне депозита в банке.

Предположим, что мой арендодатель решает выгнать меня из квартиры и отдать ее под суточную аренду отдыхающим. В дорогом курортном Сочи одни сутки аренды квартиры в сезон, т.е. с мая по сентябрь обойдутся отдыхающему, примерно, в 5 тыс. руб., остальные месяцы в году придется искать арендатора на более низкую ставку, примерно, 40 тыс. руб. Считаем: с мая по сентябрь у нас 152 дней, предположим, что, примерно, 2 недели у нас квартира «простаивала» или мы наводили там порядок между заездами отдыхающих: 137 дней х 5 000 = 685 тыс. за сезон, 7 месяцев х 40 000 руб. = 280 тыс. за период с октября по апрель, итого, за 1 календарный год мы зарабатываем 685 тыс. + 280 тыс. = 965 тыс. руб. или 9,65 % от вложенных 10 млн. руб.

Казалось бы, 9,65% — неплохой доход, на уровне дохода от облигаций федерального займа, выше банковского депозита, но стоит понимать, что посуточная аренда – это тяжелый бизнес, требующий постоянного присутствия рядом с квартирой, собственник квартиры должен контролировать заселение и выселение жильцов, следить за чистотой квартиры и т.д.

К написанию этой статьи меня подтолкнул разговор с одним из моих клиентов, которая рассказывала мне, какие затраты она несет на поддержание арендной квартиры в состоянии, пригодном для сдачи – женщина рассказала, что постоянно приходится контролировать оплату коммунальных услуг, ремонтировать вышедшую из строя технику и т.д. В итоге, спустя несколько лет сдачи квартиры, она задалась вопросом: кто, действительно, зарабатывает на сдаче квартиры – она или ее арендаторы.

Итак, мы рассчитали доходность арендного бизнеса на примере конкретной квартиры в городе Сочи. Как видим, доходность такого бизнеса крайне низкая, фактически, на уровне инфляции, а работать придется много. Помимо этого, нельзя забывать, что получая доход со сдачи в аренду квартиры, вы должны заплатить с него НДФЛ в размере 13%, а в настоящее время налоговая служба усиливает контроль над всеми источниками дохода граждан, поэтому налоговики, однозначно, не пропустят факт наличия у вас лишней квартиры.

Владимир,

Аналитик ИК «Мост»

Когда у любого разумного человека впервые в жизни появляются значительные «лишние» деньги, которые он имеет возможность инвестировать, а не потратить на новую машину или отдых, то появляется вопрос – куда вложить деньги, чтобы гарантировано получить прибыль, желательно выше ставки банковского депозита. Поясним, что по состоянию на начало осени 2019 г. максимальный размер ставки банковского депозита составляет 8,3% годовых, при официально заявляемой Росстатом инфляции в размере 4,27% за 2018 г., уровень которой по итогам 2019 г. будет, вероятно, немного ниже.

Фотография взята здесь -https://pronovostroy.ru

Конечно, первое, что может прийти в голову обычному человеку, не искушенному в нюансах использования различных финансовых инструментов, это купить квартиру и сдавать ее в аренду или купить квартиру на стадии строительства, желательно, «на котловане», а продать после завершения стройки. Рассмотрим в этой статье второй вариант, а именно покупку квартиры в новостройке.

Мое субъективное мнение, как инвестиционного консультанта – вложение денежных средств в стройку – это не самая хорошая идея, несмотря на возможную прибыль. Почему? 

Причина № 1: нестабильная экономическая ситуация в России.

К большому сожалению, в экономике нашей страны накопилось очень много сложностей и противоречий, которые в любой момент могут вылиться в очередной финансовый обвал и, соответственно, помешать вам выгодно продать вашу инвестиционную квартиру. Обозначу главные маркеры, которые влияют именно на возможность заработка на инвестиционной квартире.

Во-первых, по данным Минэкономразвития, которые опубликованы 26 августа 2019 г. в статье «Российская экономика: под влиянием кредитного цикла» на сайте Министерства, наблюдается снижение объемов кредитования населения, что говорит о том, что брать кредиты больше некому. Видимо, платежеспособные граждане кредиты уже набрали, а остальные обслуживать кредиты не будут. Все это говорит о том, что доходы населения и располагаемые денежные средства не вырастут и платежеспособные граждане слишком закредитованы. Следовательно, граждане РФ покупать будут меньше в т.ч. и квартир, которые вы получите после сдачи дома.

Во-вторых, если народ стал жить хуже, то сами застройщики начинают себя чувствовать неуверенно. Срок строительства многоэтажного дома не может быть менее 2-3 лет. Вы готовы в текущей экономической ситуации доверить свои, как минимум 3 миллиона рублей, стороннему юридическому лицу на 2 года, вы уверены, что финансовый директор застройщика «не заткнет» вашими миллионами его кассовый разрыв, а потратит деньги на стройку. Мой опыт подсказывает, что доверять свои деньги без обеспечения какому-либо строителю, как минимум, страшно.

Фотография взята здесь — http://uberhumor.com

Причина № 2: правовая неопределенность в сфере строительства многоквартирного жилья.

Во-первых, считаю, что само законодательство в сфере строительства жилья имеет пробелы и недостаточно защищает права участника строительства, т.е. инвестора. Да, сейчас Застройщик, согласно Закону, обязан принимать деньги только через защищенный счет эскроу, доступ к которому у застройщика, вроде бы, закрыт до момента ввода дома в эксплуатацию, но на рынке сейчас мало застройщиков, которые работают через эскроу. Большая часть застройщиков, по моим наблюдениям, впрочем, не подтвержденными официальной статистикой, работает по-старому, через обычные расчеты, т.к. права требования квартир до вступления в силу правила об эскроу, были проданы «своим» официально неаффилированным лицам, и сейчас квартиры продаются по переуступке прав по ДДУ. Следовательно, ваши инвестиционные деньги по факту не защищены.

Во-вторых, в некоторых регионах России сложилась парадоксальная ситуация по взысканию с застройщиков неустойки за просрочку сдачи объектов и передачи квартир. Например, в Сочи, в городе с очень дорогой недвижимостью, федеральные суды выносят очень странные решения, присуждая участникам строительства очень маленькие суммы компенсации за просрочку передачи квартир. Т.е. участник долевого строительства не имеет возможности компенсировать свои потери, которые возникают в связи с просрочкой сдачи квартиры, т.е. фактически застройщик бесплатно пользуется деньгами инвестора.

Чем это вызвано, я размышлять, конечно не буду, но практика говорит сама за себя. Если вам интересно, то мы опубликуем аналитику по взысканию неустойки за задержку сдачи объектов по ДДУ в Сочи и остальной России.

В-третьих, непоследовательность органов власти по вопросам строительства жилья. Например, в Сочи под снос попало более 100 домов, владельцы квартир в которых имели официальные документы, подтверждающие право собственности на объекты. Рассуждения о причинах массовых сносов зданий здесь также, полагаю, будут излишними, однако сам факт сноса жилья -очень большой довод в пользу отказа от инвестиции в строительство.

Объективно – вложение денег в стройку невыгодно по экономическим причинам.

Посмотрим на график движения стоимости квадратного метра, по данным Росстата, для примера, в Сибирском Федеральном округе:    

Как мы видим, за первые 8 лет стабильности стоимость квадратного метра в Сибири выросла на 607%, а рост стоимости метра с 2008 по 2018 г. составил, примерно, 25%. То есть цены на новые квартиры с 2008 г. по текущий момент фактически увеличиваются на 2,5% в год в рублях (но в долларах США снижаются с 1615 долларов США в 2008 г. до 701 долларов США в 2018 г.). Следовательно, в целом России отсутствует главный драйвер роста цен на жилье – растущий спрос. Указанное утверждение подтверждается и статистикой ввода в эксплуатацию квартир. Как видите на таблице ниже, снижается качество жилья, а именно уменьшается средний размер покупаемой квартиры с 81,1 кв. м. в 2000 г. до 70,3 кв. м. в 2018 г., в также увеличивается доля малогабаритных квартир, что также говорит об ухудшении финансового состояния покупателей и, соответственно, уменьшении спроса.

Главный вывод из приведенного выше анализа – не стоит ожидать существенного роста спроса на новые квартиры, и, соответственно, роста цен на квартиры. 

Теперь подсчитаем, сколько мы, в принципе, можем заработать если вложим деньги в квартиру «на котловане», а продадим на этапе завершения строительства. К сожалению, у нас нет официальной статистики по динамике роста цены в новостройках с «котлована» до завершения строительства. Однако в ходе небольшого эксперимента я прозвонил 20 случайных агентств недвижимости в разных городах России (Москва, Новосибирск, Сочи, Санкт-Петербург) и попросил риелторов рассказать об актуальных предложениях на новостройки на ранней стадии. Все риелторы обещали доход за период стройки в размере 25%-50%. Как известно, слова риелтора по телефону стоит «делить на 2», как минимум, но мы предположим, что доходность реальная. В средней полосе России срок строительства дома будет, вероятно, не менее 3 лет. Следовательно, если наш дом будет строиться 3 года и стоимость нашей квартиры в лучшем случае вырастет на 50%, то мы заработаем, в лучшем случае, около 16% годовых, по факту – 5-8% годовых. При этом, мы осознаем, что инвестиции в новостройку являются все же высокорискованными. Следовательно, мы считаем, что вкладывать деньги в новостройки с целью заработка неразумно и мы бы не рекомендовали этот способ инвестиций до наступления нового периода экономического роста, как это было в 2000-2008 гг.

Могут ли быть исключения?

Приведенный выше анализ относится, по большей части, ко всей нашей стране. Однако у нас есть несколько городов явно выбивающихся из общей печальной  картины – это, прежде всего, Москва и, например, Сочи. Может быть, есть и другие города, где можно рассматривать инвестиции в новостройки, как способ заработка, но я исхожу из своего личного успешного опыта инвестиционных сделок в Москве и Сочи. 

Я в принципе готов рассматривать отдельные жилые комплексы, в которые можно было бы вложиться «на котловане» в Москве и Сочи и готов согласиться, что кто-то может заработать на этих рынках, но все же считаю, что инвестиции в новостройки – это один из самых высокорискованных способов приумножить денежные средства.

Владимир,

Аналитик ИК «Мост»