Итак, как я писал ранее, многие наши сограждане заработав первые серьезные деньги, считают, что самый лучший способ инвестиций – это купить квартиру и сдать ее в аренду. Скажу сразу –способа хуже инвестировать нет и вот почему:
Фотография взята здесь — http://www.landlordstation.com
Предлагаю подсчитать экономику арендного бизнеса на примере очень дорогого города Сочи. Возьмем для примера квартиру, которую я сейчас сам арендую и которая находится в самом центре Сочи. Стоимость такой квартиры составляет не менее 10 млн. руб. Ежемесячная арендная плата, которую я отдаю арендодателю – 50 тыс. руб. Считаем: 50 тыс. х 12 = 600 тыс. руб., т.е. вложив в мою квартиру 10 млн. руб. мой арендодатель зарабатывает 6% годовых, т.е. на уровне депозита в банке.
Предположим, что мой арендодатель решает выгнать меня из квартиры и отдать ее под суточную аренду отдыхающим. В дорогом курортном Сочи одни сутки аренды квартиры в сезон, т.е. с мая по сентябрь обойдутся отдыхающему, примерно, в 5 тыс. руб., остальные месяцы в году придется искать арендатора на более низкую ставку, примерно, 40 тыс. руб. Считаем: с мая по сентябрь у нас 152 дней, предположим, что, примерно, 2 недели у нас квартира «простаивала» или мы наводили там порядок между заездами отдыхающих: 137 дней х 5 000 = 685 тыс. за сезон, 7 месяцев х 40 000 руб. = 280 тыс. за период с октября по апрель, итого, за 1 календарный год мы зарабатываем 685 тыс. + 280 тыс. = 965 тыс. руб. или 9,65 % от вложенных 10 млн. руб.
Казалось бы, 9,65% — неплохой доход, на уровне дохода от облигаций федерального займа, выше банковского депозита, но стоит понимать, что посуточная аренда – это тяжелый бизнес, требующий постоянного присутствия рядом с квартирой, собственник квартиры должен контролировать заселение и выселение жильцов, следить за чистотой квартиры и т.д.
К написанию этой статьи меня подтолкнул разговор с одним из моих клиентов, которая рассказывала мне, какие затраты она несет на поддержание арендной квартиры в состоянии, пригодном для сдачи – женщина рассказала, что постоянно приходится контролировать оплату коммунальных услуг, ремонтировать вышедшую из строя технику и т.д. В итоге, спустя несколько лет сдачи квартиры, она задалась вопросом: кто, действительно, зарабатывает на сдаче квартиры – она или ее арендаторы.
Итак, мы рассчитали доходность арендного бизнеса на примере конкретной квартиры в городе Сочи. Как видим, доходность такого бизнеса крайне низкая, фактически, на уровне инфляции, а работать придется много. Помимо этого, нельзя забывать, что получая доход со сдачи в аренду квартиры, вы должны заплатить с него НДФЛ в размере 13%, а в настоящее время налоговая служба усиливает контроль над всеми источниками дохода граждан, поэтому налоговики, однозначно, не пропустят факт наличия у вас лишней квартиры.
Владимир,
Аналитик ИК «Мост»